Miete

 
Prof. Dr. Norbert Pfitzer
Prof. Dr. Norbert Pfitzer
Mitglied des Vorstands
Prof. Dr. Peter Oser
Prof. Dr. Peter Oser
Partner, Leiter Grundsatzabteilung Wirtschaftsprüfung, Professional Practice Director
StB Birgitta Dennerlein
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Diplom-Betriebswirtin (BA), Steuerberaterin
 
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Definition
Kurzerklärung:

Beim Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf Zeit eine Sache zum Gebrauch. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form des Mietzinses. In der Rechtspraxis bes. häufig anzutreffende Formen sind Wohnraummiete und Leasing.

Ausführliche Erklärung:

Mietvertrag.

I. Bürgerliches Recht:

1. Begriff: die vertragliche, zeitlich beschränkte Gewährung des Gebrauchs einer Sache gegen Entgelt. Miete unterscheidet sich durch die Beschränkung auf den Gebrauch von der Pacht (z.B. eines eingerichteten Geschäftes), die auch den Fruchtgenuss einschließt; durch die Entgeltlichkeit von der Leihe.

Rechtsgrundlagen: §§ 535–580a BGB, die durch die Mietrechtsreform grundlegend neugestaltet wurden.

2. Mietvertrag: formfreier Abschluss entweder auf Zeit (Zeitmietvertrag) oder unbestimmte Zeit.

Ausnahme: Miete von Grundstücken sowie von Wohnungen oder anderen Räumen über ein Jahr bedarf der Schriftform. Bei Verstoß gegen das Formerfordernis ist der Vertrag aber nicht unwirksam. Vielmehr gilt er dann für unbestimmte Zeit. Formularmietverträge müssen den Anforderungen des Gesetzes über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) genügen, was vielfach nicht der Fall ist. Beschränkung der Vertragsfreiheit durch eine Reihe vertraglich nicht abdingbarer Mieterschutzregelungen bei Vermietung von Wohnraum (Mieterschutz), bes. zur Mieterhöhung.

3. Pflichten und Rechte des Vermieters: Der Vermieter muss den Gebrauch der Mietsache gewähren und sie in gebrauchsfähigem Zustand erhalten, z.B. Reparaturen vornehmen, auch soweit sie durch vertragsmäßige Abnutzung erforderlich werden. Bei Vermietung gewerblicher Räume muss er i.d.R. nach Treu und Glauben auch Wettbewerb vom Mieter fernhalten. Der Vermieter eines Grundstücks erwirbt an den eingebrachten pfändbaren Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht.

4. Pflichten und Rechte des Mieters: Der Mieter hat den Mietzins zu zahlen, der i.d.R. frei vereinbart werden kann; Zahlung am Schluss der Mietzeit, bei Bemessung nach Zeitabschnitten nach Ablauf der Zeitabschnitte, vertraglich aber meist im Voraus. Häufig Aufteilung in Grundmiete (Kaltmiete) und Nebenkosten, die vertraglich auf den Mieter umgelegt werden.

Vgl. auch Betriebskosten. Mängel der Mietsache müssen dem Vermieter angezeigt werden. Kommt der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann der Mieter seine Rechte aus Mängelhaftung geltend machen. Außerdem hat der Mieter alle Einwirkungen auf die Mietsache zu dulden, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind; Maßnahmen zur Verbesserung soweit zumutbar.

Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Der Mieter von Wohnraum hat aber ggf. einen Anspruch auf Untervermietung (§ 553 BGB).

5. Verkauf der Mietsache während des Mietverhältnisses: Der Mieter beweglicher Sachen kann sich auf sein Recht zum Besitz auch gegenüber dem Erwerber berufen, bei Grundstücken tritt der Erwerber sogar kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (Kauf bricht nicht Miete). Bei Verkauf von vermieteten Wohnräumen, an denen Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu; näher § 577 BGB. Bei Zwangsversteigerung und Verkauf durch Insolvenzverwalter hat der Erwerber ein außerordentliches Kündigungsrecht, er bedarf aber eines berechtigten Interesses bei Wohnraummiete (§§ 57 ZVG, 111 InsO).

6. Beendigung des Mietverhältnisses: erfolgt durch Zeitablauf oder Kündigung (Kündigungsfristen), soweit nicht Vorschriften über den Mieterschutz entgegenstehen; der Mieter muss die Sache zurückgeben. Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Veränderungen etc. und von Ansprüchen des Mieters auf Ersatz von Verwendungen oder auf Wegnahme in sechs Monaten seit Rückgabe der Sache bzw. Beendigung des Mietverhältnisses. Angehörige des Mieters treten bei seinem Tod in das Mietverhältnis über Wohnräume ein, soweit sie zum gemeinsamen Hausstand gehören.

II. Kostenrechnung/Bilanzierung:

Miet- und Pachtzinsen.

III. Steuerrecht:

Einkünfte, Miet- und Pachtzinsen, Vermietung und Verpachtung.

 
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